სახლის აშენების დაწყებამდე ჩასატარებელი ნაკვეთის შესწავლა კვლევა
არანაირი ტიპის სამშენებლო პროცესი, იქნება ეს კერძო სახლების მშენებლობა თუ საზოგადოებრივი დაწესებულება, შეუძლებელია სამშენებლოდ ვარგისი მიწის ნაკვეთის არსებობის გარეშე. თუ ჯერ არ გაქვთ შეძენილი და მხოლოდ ახლა გეგმავთ საკუთარი სახლის ასაშენებლად მიწის ნაკვეთის შეძენას, ან უკვე გაქვთ საკუთრებაში მაგრამ არ იცით რამდენად მარტივად დაიწყებთ მასზე მშენებლობას და რამდენად აკმაყოფილებს იგი მშენებლობის ნებართვის ნორმებს, მაშინ ეს სტატია თქვენთვისაა.
ხელსაყრელი ფასისა და მდებარეობის გარდა შესაძენ მიწის ნაკვეთს შესაძლოა ქონდეს ისეთი ნაკლი, რომელიც სათანადო კვლევა-შესწავლის გარეშე არ ჩანს, და რომელიც მასზე ნებისმიერი სახლების აშენებას და მშენებლობისთვის ნებართვის მიღებას ძალიან გაართულებს, სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე მშენებლობა რთულია ან ზოგ შემთხვევაში შეუძლებელიც.
სამშენებლო მიწის ნაკვეთის შემოწმება პირობითად რამოდენიმე ეტაპად იყოფა:
- საკადასტრო კოდით შემოწმება
- ქონებრივი სტატუსით შემოწმება
- ქალაქგეგმარებითი სტატუსით შემოწმება
- იურიდიული დატვირთვის გამოვლენა
- გეოლოგიურ-ინჟინრული კვლევა
- და სხვა დეტალები რაც შეიძლება კვლევის პროცესში აღმოჩნდეს
რა ეტაპებად ხდება მიწის ნაკვეთის შესწავლა კერძო სახლის ასაშენებლად
უპირველესი ეტაპია სამშენებლო მიწის ნაკვეთის საკადასტრო სტატუსის შემოწმება. მინიჭებული უნიკალური საკადასტრო კოდით მოწმდება საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ საგენტოს ბაზაში განთავსებული ელექტრონული ინფორმაცია მიწის ნაკვეთის შესახებ. ელექტრონული ვერსიის გარდა ასევე შესაძლებელია მოითხოვოთ საკადასტრო მონაცემების წერილობითი ამონაწერი. ამონაწერში ყურადღება ექცევა მიწის ნაკვეთის მისამართს, ნაკვეთის აღწერას, ხომ არაა მასზე დატანილი ხაზობრივი ნაგებობები. საკადასტრო კოდით მითითებული ფართობი შესაძლებელია განსხვავდებოდეს რეალურისგან, რისთვისაც კარგი იქნება ასაშენებელი მიწის ნაკვეთის საზღვრების შემოწმება, თავიდან ჩატარდეს აზომვა და შედარება საკადასტრო მონაცემებთან.
მეორე ეტაპი მიწის ნაკვეთის სამართლებრივი შესწავლაა
საჯარო რეესტრიდან ქონებრივი სტატუსის ამონაწერში ჩანს მიწის მესაკუთრის მონაცემები, როდის და რის საფუძველზე ფლობს იგი ამ მიწას, საკუთრების მოწმობის დოკუმენტაცია. ასევე ჩანს ხომ არაა მიწის ნაკვეთზე რაიმე სამართლებრივი დავა, ან ხომ არაა იგი იურიდიულად დატვირთული, მაგალითად არენდით, გირავნობით ან სერვიტუტით. იურიდიულად დატვირთული მიწის ნაკვეთის შეძენას თუ მაინც გარისკავთ უფრო დაწვრილებით მოითხოვეთ იწის ნაკვეთის მფლობელისგან დაწვრილებითი დოკუმენტაცია.
მესამე ეტაპია მიწის ნაკვეთის ურბანული განვითარების სტატუსის შემოწმება სახლის მშენებობამდე
ამ ეტაპზე ხდება ამ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტაციის შესწავლა სესაბამის მუნიციპალურ სამსახურებში. დოკუმენტაციის მიღება შეიძლება არქიტექტურულ სამსახურებში. ძირითადი დოკუმენტია მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა (შემდგომში გენგეგმა) , მიწათსარგებლობის და განაშენიანების რეგულაციები, რომელიც მას ეხება. ასევე სხვა დოკუმენტაცია, რომელიც სხვადასხვა ტერიტორიული ერთეულისათვის და კონკრეტულ სიტუაციაში სხვადასხვაა.
გენერალური გეგმა პირველ ყოვლისა განსაზღვრავს დასახლების საზღვრებს. ურბანული დაგეგმარების რეგლამენტით განსაზღვრული წესები განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთების დასაშვები გამოყენების ტიპებს, აგრეთვე განაშენიანებისთვის ნებადართულ პარამეტრებს, როგორიცაა ასაშენებელი მიწის ნაკვეთის მინიმალური ზომა, კაპიტალური მშენებლობის ობიექტების მაქსიმალური სიმაღლე, ტერიტორიის განაშენიანების კოეფიციენტი, საპარკინგე ადგილების მინიმალური რაოდენობა, გამწვანების კოეფიციენტი და ა.შ. 60 კვ მ სახლის მშენებლობას ოდნავ განსხვავებული მოთხოვნები აქვს.
ნაკვეთის შესწავლა მშენებლობის ნებართვის მისაღებად
საზღვრების მომზადების გეგმარებითი პროექტი განსაზღვრავს ნაკვეთებს შორის საზიარო ტერიტორიებს, რომელიც არ ექვემდებარება პრივატიზებას, ზონებს სადაც ნებადართულია კაპიტალური მშენებლობის დაწყება, მშენებლობის პარამეტრებს და სხვა ინფორმაციას. ყურადღება მიაქციეთ, რომ პროექტი შეიძლება შეიცავდეს ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის ტერიტორიაზე დაგეგმილ ინფრასტრუქტურულ ან სახელმწიფო ქალაქგეგმარებით პროექტებზე, რომელიც ზღუდავს ნებისმიერ ქმედებას, სახლების და სასტუმროების მშენებლობის ჩათვლით.
მეოთხე ეტაპია შეზღუდვის ზონების გამოვლენა. ნაკვეთის შესწავლა მშენებლობის ნებართვის მისაღებად. შესაძენად სასურველი მიწის ნაკვეთის მომავალ მფლობელს სამეურნეო და სამშენებლო საქმიანობა შეიძლება ეზღუდებოდეს თუ მიწის ნაკვეთი ხვდება სანიტარული დაცვის ზონაში – ზონა დგინდება საწარმოების ან სხვა ობიექტების გარშემო, რომელიც გავლენას ახდენს ადამიანის ჯანმრთელობაზე და საცხოვრებელ გარემოზე. შეზღუდვის ზონებში შედის მიწის ნაკვეთები რომელზეც გადის ელმომარაგების, გაზმომარაგების ძირითადი მაგისტრალები, სარკინიგზო ხაზები და მათი სიახლოვე. შეზღუდვის ზონაში ხვდება ნაკვეთები ელექტროსადგურების სიახლოვეს, წყლის დაცვის ზონაში, სანაპირო ზოლში, დატბორვის სასიშროების ზონაში, ბუნებრივი რესურსების დაცვის ზონაში, ისტორიულ და კულტურული ძეგლების, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონაში, ტყე-პარკების და მწვანე ზონაში და სხვა (აეროდრომი, თევზმრეწი და ა.შ.)
მეხუთე ეტაპზე მოწმდება ხომ არ არის მიწის ნაკვეთზე სამართლებრივი დავა, გამყიდველის სანდოობა. ამის შემოწმებაც ხდება საკადასტრო კოდის მიხედვით. სპეციალური სერვისებით მოწმდება სასამართლო აქტების არსებობა საკვლევ მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით. თუ მოკლე მონაკვეთში მიწის მფლობელი ბევრჯერ შეიცვალა, ეს მომენტი აუცილებლად განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს.
სახლის არქიტექტურული პროექტის შედგენამდე აუცილებელია გეოლოგიური კვლევა
მეექვსე ეტაპია მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური და ინჟენერული კვლევა. ეს კვლევა საკუთარი სახლების მშენებლობამდე აუცილებელია, რათა სწორად იქნას განსაზღვრული მომავალი შენობა-ნაგებობის პოზიცია მიწის ნაკვეთზე, სწორად შეირჩეს სახლისთვის შესაფერისი საძირკველის ტიპი და თავიდან იქნეს აცილებული აგარაკის აშენების პროცესში დაბრკოლებები, ან პრობლემები სახლის შემდგომი ექსპლუატაციისას, როგორიცაა სახლის დაჯდომა, ქანების მოძრაობა, წყალქვეშა წყლების დაგროვება და ა.შ.. გეოლოგიურ- ინჟინრული კვლევა ხდება მიწის ნაკვეთის ვიზუალურად დათვალიერებით, ქანების ნიმუშის აღებით, სასინჯი ბურღვის ჩატარებით, რათა განისაზღვროს მშენებლობისათვის საჭირო სიღრმეზე მიწის ქანების მდგომარეობა და ტიპი. გეოდეზიური, ტოპოლოგიური და გეოლოგიური კვლევა თვიდან აგარიდებთ შემდგომში მშენებლობის პროცესის მოულოდნელ სიურპრიზებს და გართულებას.
